Hauskauf in Karlsruhe: 7 Punkte, die ich bei der Besichtigung prüfe

Eine Hausbesichtigung dauert oft keine Stunde, die Entscheidung danach betrifft meist Jahrzehnte. Als Bausachverständiger begleite ich Käufer in Karlsruhe, Ettlingen, Rheinstetten, Stutensee und Pfinztal bei genau diesem Termin. Diese sieben Punkte schaue ich mir immer an.

1. Keller und Feuchtigkeit

Karlsruhe liegt in der Oberrheinebene. In Teilen der Region steht das Grundwasser vergleichsweise hoch, besonders in Rheinnähe. Ein feuchter Keller ist deshalb kein Ausnahmefall. Entscheidend ist, ob die Feuchte von außen drückt, durch fehlende Abdichtung eindringt oder als Kondensat entsteht, denn davon hängen Aufwand und Kosten der Sanierung ab.

• Ausblühungen, Salzränder und abplatzender Putz an den Wänden
• Muffiger Geruch, frisch gestrichene Stellen in einem sonst alten Keller
• Wasserflecken am Boden, rostige Regalfüße, Entfeuchter im Raum

2. Dach und Dachentwässerung

Das Dach sieht man bei der Besichtigung meist nur von unten. Verschobene oder gebrochene Ziegel, undichte Anschlüsse am Kamin und verstopfte Rinnen fallen so kaum auf. Ich dokumentiere Dächer deshalb bei Bedarf mit der Drohne, ohne Gerüst und ohne das Dach zu betreten. Im Dachboden lohnt der Blick auf Wasserflecken an Sparren und Unterspannbahn.

3. Was das Baujahr verrät

In Karlsruhe und Umgebung finden sich Häuser aus sehr unterschiedlichen Epochen, von Gründerzeitbauten in Weststadt und Südweststadt über Nachkriegssiedlungen bis zu Neubaugebieten im Umland. Jede Epoche hat typische Schwachstellen:

• Altbau vor 1949: Holzbalkendecken, Feuchte in Gewölbekellern, alte Leitungen
• 1950er bis 1970er: wenig Dämmung, Flachdächer, Wärmebrücken an Balkonen
• Bis 1993: Asbest in Dach- und Fassadenplatten, Bodenbelägen oder Klebern ist möglich, erst danach wurde er in Deutschland verboten
• Neuere Häuser: Ausführungsqualität, Abdichtungen und fehlende Unterlagen

4. Risse in Wänden und Fassade

Nicht jeder Riss ist ein Problem. Feine Putzrisse sind oft harmlos. Breite, durchgehende oder treppenförmige Risse, Risse an Fenster- und Türecken oder sich ändernde Rissbreiten können dagegen auf Setzungen oder Konstruktionsmängel hinweisen. Wie man das unterscheidet und dokumentiert, ist Teil jedes Baugutachtens.

5. Heizung, Elektrik und GEG-Pflichten

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, übernimmt nach dem Gebäudeenergiegesetz unter Umständen Pflichten, die der Voreigentümer nicht hatte. Dazu gehört in vielen Fällen, die oberste Geschossdecke zu dämmen, ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen und alte Öl- oder Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, auszutauschen. Dafür bleiben in der Regel zwei Jahre nach dem Eigentumsübergang. Es gibt Ausnahmen, etwa für bestimmte Kesseltypen.

6. Die richtigen Unterlagen

• Grundbuchauszug, Flurkarte und Baugenehmigung mit Plänen
• Energieausweis und Nachweise zu Heizung und Sanierungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Höhe der Erhaltungsrücklage

Gerade bei Wohnungen entscheiden die Protokolle oft mehr als die Wohnung selbst. Steht eine Dach- oder Fassadensanierung an, zahlen Sie als neuer Eigentümer mit.

7. Passt der Preis zum Zustand?

Am Ende steht die Frage, ob Kaufpreis und Zustand zusammenpassen. Einen ersten Anhaltspunkt für den Bodenwert geben die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, die in Baden-Württemberg über das Portal BORIS-BW einsehbar sind. Den Wert des Gebäudes ersetzen sie nicht. Ein Verkehrswertgutachten zeigt, was die Immobilie in ihrem tatsächlichen Zustand wert ist, und gibt Ihnen eine belastbare Grundlage für die Verhandlung.

Mein Rat

Gehen Sie zur zweiten Besichtigung nicht allein. Eine unabhängige Einschätzung kostet einen Bruchteil dessen, was ein übersehener Mangel kosten kann. Ich verkaufe Ihnen kein Haus. Ich sage Ihnen, was Sie kaufen.